[와! 규제해도 왜 계속 오르죠?] 서울 핵심지 규제와 공급 대책 분석

[와! 규제해도 왜 계속 오르죠?] 서울 핵심지 규제와 공급 대책 분석

🔹 1. “규제해도 집값이 오른다고?” 요즘 서울 핵심지, 무슨 일이?

“토지거래허가구역인데도 계속 오른다고요?”
최근 서울 강남·용산·송파 등 핵심지에서 부동산 가격이 오히려 더 강하게 오르고 있다는 소식,
혹시 들으셨나요?

 

🔹 2. 토지거래허가구역인데 신고가? 도대체 왜?

정부가 규제를 강화한 대표 사례인 ‘잠실주공5단지’는
토지거래허가구역 지정에도 불구하고
전용 82㎡ 기준 40억 7500만원에 거래되며 신고가를 경신했어요.

게다가 강남권 전반적으로 재건축 기대감이 커지며,
서초 반포, 강남 대치, 용산 한남 등 핵심지 모두 가격 상승폭이 커지고 있습니다.

 

🔹 3. 썸네일로 보는 핵심 요약 3가지!

① 규제 지속:
→ 토지거래허가제, 재건축 초과이익환수제 유지

② 공급 부족:
→ 정비사업 지연 + 민간 신규 분양 위축

③ 수요 집중:
→ 강남·용산 중심 실거주 수요와 자산가 투자 쏠림

 

🔹 4. 공급 막히자 가격만 뛴다…현장 분위기는?

서울시 2025년 1분기 공급 현황을 보면,
실제 분양 물량은 예상치보다 30% 이상 낮은 수준.
민간사업자들은 분양가 상한제 및 금융 환경을 이유로 착공을 미루고 있어요.

이러다 보니 재건축을 중심으로 한 희소한 ‘입지 프리미엄’에 수요가 몰리고,
이는 규제에도 불구하고 가격을 끌어올리는 구조를 만들고 있습니다.

 

🔹 5. 규제 속 투자 전략? 유형별 접근법은 달라요

• 기버: 실거주 목적의 중장기 접근자는 희소성 있는 입지 위주로 매수
• 테이커: 단기 차익 노리는 투자자들은 허가 요건과 세금 부담으로 매수 어려움
• 매처: 실거주도 고려하고 수익도 기대하는 수요자들은 재건축 초기 단지에 관심 집중

 

🔹 6. 서울 핵심지, 규제가 끝이 아니다

서울 핵심지는 규제를 받는 동시에 수요가 몰리는 아이러니한 구조 속에 있습니다.
공급이 늘지 않는 이상, 핵심지는 규제와 상관없이
'오르는 곳은 계속 오를 것'이라는 말이 2025년에도 유효한 듯합니다.